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房产动态 | 重锤!房贷新规要来了!

2021年02月02日 14:57     小编:yaolin          点击:755

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不到10天,上海楼市调控将再次加码。自1月21日上海发布楼市新政后,2021年1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(沪银保监通〔2021〕6号,以下简称《通知》),楼市调控、金融调控双管齐下

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【越乔】截图自中国银行保险监督管理委员会

《通知》的印发,旨在进一步严格落实近期银保监会工作会议要求和上海市有关文件精神,督导辖内银行严格执行房地产市场调控政策、防控个人住房信贷风险,认真贯彻落实党中央、国务院关于“房住不炒”的定位要求

 

【越乔】留意到,《通知》了提到:严格个人住房贷款发放管理,重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋

 

这条新规意味什么?

 

对开发商来说预售制没有改变,房企可以继续卖期房,但在封顶之前,回款率会降低,回款周期会延长,开发商会面临一定的资金压力,而此前,项目达到建筑30%的高度,就可以拿到预售证进行销售、办贷款、回款。

 

大家看出来没,新政后,开发商除了融资难度增加,回款周期也将受到影响,资金压力大大增加,小开发商将难上加难。

 

对买房人来说房贷更倾向首套中小户型的自住住房,也就是我们常说的刚需族,但要等到整个房屋的主体结构封顶之后才能办理按揭,其实,这也不见得是坏事,只要房子网签了,房子就在自己的名下,跑不掉,再等到楼盘封顶竣工验收,最后银行按揭放款,相当于给了刚需族很长一段“攒钱”的时间,而且还会大大降低项目烂尾的风险

 

好比我们武汉,一个楼盘项目从预售到交房,一般需要2-3年时间,往往房子还没住上,贷款就要提前还预售制虽有利开发商,但对刚需族确实是难言之苦稍后附上武汉主流银行房贷利率参考。

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数据源自:贝壳武汉交易中心  最终请以银行发布为准

《通知》重点内容

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【越乔】截图自中国银行保险监督管理委员会

一是严格执行房地产贷款业务各项规制要求,严格落实差别化住房信贷政策,严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷

二是严格实施房地产贷款集中度管理,加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理,这项要求主要针对辖内中资地方法人银行。对房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行,将针对性地强化过渡期业务调整。

三是严格审核首付款资金来源和偿债能力,强化首付款资金真实性审查要求,审慎评估借款人还款意愿、还款能力

四是严格加强借款人资格审查和信用管理,按照本市住房限购政策的要求,采取有效措施加强对借款人,尤其是夫妻离异购房限贷资格审查。同时,加强个人住房贷款合同管理,对各类不诚信行为强化约束。

五是严格个人住房贷款发放管理重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋

六是切实加强信贷资金用途管理,强化用途警示。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。完善信贷资金用途监测与拦截机制。

七是严格房产中介机构业务合作管理。实施业务合作准入和名单制管理,建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介,立即终止合作,并将其列入黑名单,报送上海市银行同业公会

八是立即开展风险排查,并进一步完善内控制度,强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估。

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2021年将有更多城市
加入金融调控
 
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【越乔】猜测,此次上海调控再度加码,很可能与前几天住建部赴上海、深圳督导有关。中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一要求发现问题及时出手,采取针对性措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房。
 
2021年1月26日,银保监会工作会议提出“严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定”。
 
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部分城市房地产收紧政策一览  图源:中指研究院 
2021年开局,楼市调控频频“收紧”,从一线城市到二线城市,从新房到二手房,监管响应非常迅速,立场也非常明确:“坚决落实房住不炒”相信还将有更多城市加入调控,特别是金融调控。
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